Coubertin Bis
Une parcelle traversante de 1 031 m², très arborée, entre l'avenue Pierre de Coubertin au nord et l'avenue Edmond Grasset au sud, avec une maison existante au sud. Rénover cette maison et y vivre pendant le chantier, construire au nord une maison ouverte au sud, diviser en deux lots, puis revendre ou louer l'ancienne.
Le certificat d'urbanisme opérationnel CU 17300 25 00842, délivré le 07/08/2025, expire le 07/02/2027. Il fige les règles du PLUi et valide l'accès par l'avenue Pierre de Coubertin. La demande de prorogation se dépose au moins deux mois avant l'échéance.
L'opération en quatre temps
Rénover la maison du sud
Maison de deux niveaux, 8,90 m au faîtage, mitoyenne à l'ouest, environ 70 m² au sol. On y habite pendant le chantier.
Construire au nord
Le Projet A : maison R+1 dans les 20 premiers mètres depuis l'avenue Pierre de Coubertin, adossée à la limite ouest, services au nord, vie et chambres au sud.
Diviser en deux lots
Hypothèse de travail 70 / 30, ligne à 33 m de Coubertin. Chaque lot garde son accès propre sur la voie publique et doit tenir son coefficient de biotope.
Revendre ou louer l'ancienne
Arbitrage à faire avec le notaire avant de déménager : revente, ou location meublée. Déclaration d'intention d'aliéner obligatoire, droit de préemption de l'agglomération.
Le terrain aujourd'hui
Quatre vues prises sur place le 20/09/2026. Au nord, le pin parasol et les peupliers sont chez les voisins : une vue de parc, mais une vue empruntée. Au sud, la maison existante, dont la grande fenêtre d'étage est en vitrage occultant.
Inspirations
L'esprit du moodboard de Gaëlle, « Maison Coubertin Bis » : volumes simples à deux pentes, pignons francs, esprit longère et Sud-Ouest atlantique, tuile et enduit clair côté rue, bois en touches, piscine longue à margelle de pierre, cuisine d'été sous pergola, salles d'eau en zellige vert. Le bardage noir et la toiture métal sombre du moodboard sont écartés pour l'ABF.
Ce que montre la maquette
La parcelle vient du cadastre (IGN, précision métrique), le relief du LiDAR HD (50 cm), les voisins, les voiries et les 48 parcelles alentour de la BD TOPO et du cadastre. Le Projet A vient de son modèle paramétrique : volumes, toitures, baies, coursive, piscine, cabanon, clôture, cour en rampe. L'orientation est la vraie : le nord local pointe à 18,4°, le soleil est calculé pour la latitude de La Rochelle, à l'heure légale. Faire tourner la vue à la souris, zoomer à la molette.
Ce qu'elle ne montre pas
Les arbres de la parcelle sont placés sur les troncs relevés par le géomètre LGER (plan du 15/01/2025, ± 0,5 m, calque « Plan du géomètre ») ; leurs hauteurs restent estimées. Les arbres hors parcelle sont placés à ± 3 m, d'après photo aérienne. La maison existante est positionnée par la BD TOPO (± 3 m). Le niveau du rez-de-chaussée (11,65 m IGN69) est une proposition, non arrêtée. L'intérieur n'est pas modélisé.
La parcelle
Ce que le PLUi autorise (zone UM5, « maisons hautes »)
L'emprise au sol n'est pas réglementée. Trois choses bornent le projet, dans cet ordre.
L'Architecte des bâtiments de France
Abords de monument historique (AC1) et site patrimonial remarquable : avis conforme, qui s'impose à la mairie. Il porte sur les volumes, toitures, matériaux, teintes, percements, clôtures et le végétal. Le précédent de 2016, à 200 m, a vu la tuile plate ardoise refusée et la terre cuite rouge et orangé imposée ; 5 m² de solaire thermique acceptés côté jardin, invisibles de la rue.
17 m à moins de 20 m de la voie d'accès, 8 m au-delà
La bande A se mesure depuis la voie sur laquelle le projet prend accès. Avec l'accès validé sur l'avenue Pierre de Coubertin, les 20 premiers mètres au nord autorisent 17 m (R+3), le reste 8 m (R+1). Par le sud, la bande A serait le goulot de 9,67 m. L'autorisation d'ouverture nord vaut plusieurs niveaux de hauteur.
Le coefficient de biotope, lot par lot
45 % du terrain en surfaces pondérées favorables à la nature, dont 70 % en pleine terre, et 2 points de malus par arbre abattu de plus de 3 m. Un grand arbre conservé vaut 75 m² pondérés. Après division, chaque lot est évalué séparément : 45 % au nord, 40 % au sud (terrain de moins de 500 m²).
Tableau des règles, article par article
Modèles d'implantation admis en UM5
Le règlement impose de respecter l'un des sept modèles qualitatifs d'insertion. Six sont ouverts en construction neuve. Le modèle retenu emporte ses prescriptions propres de façade et de clôture : le Projet A vise « jardinet à l'avant » côté Coubertin.
Le coefficient de biotope
Barème de pondération (UM-5, page 352)
Ce que vaut un arbre, ce que coûte un abattage
Le site
Points à lever avant de dessiner
- Rendez-vous ABF (UDAP 17) avec le moodboard et les rendus : bardage bois (teinte et proportion), coursive, photovoltaïque, couverture des annexes, grandes baies au sud.
- Prorogation du certificat d'urbanisme avant le 08/12/2026.
- Servitude gaz I3 (canalisation de transport et de distribution) : tracé à localiser, elle peut imposer une bande inconstructible et déplacer la maison.
- Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV de 1981, révisé 2015) cité au certificat d'urbanisme : s'applique-t-il à la parcelle ? Un PSMV se substitue au PLU dans son périmètre.
- Fenêtre de salle de bains sur la limite ouest en R = 0 : vue droite sur limite, à vérifier au règlement et au code civil ; sinon châssis fixe translucide.
- Dérogation « patrimoine arboré » : son texte vise les articles 4.2.3 à 4.2.5, pas le 4.2.7 du secteur UM5. À faire préciser.
- Qualification de la division (déclaration préalable ou permis d'aménager) en site patrimonial remarquable, et ordre des opérations : diviser avant ou après le permis.
- Permis de démolir pour la construction de 27 m² dans la cour d'accueil (périmètre ABF), et dispositions termites.
- Stationnement zone 2bis (partie 1.8 des dispositions communes) : deux places exigées, pas de porte de garage sur la rue.
- Servitude aéronautique T5 : altitude plafond à vérifier contre les 17 m autorisés.
- Catégorie de l'avenue Edmond Grasset dans l'arrêté préfectoral n° 99-2696 : fixe l'isolement acoustique exigé en façade.
- Bornage avant toute division : la clôture sud est à 1,19 m de la limite cadastrale, et la limite sud est oblique (1,54 m de recul sur la largeur).
Les projets
Cinq partis pour la maison neuve, passés aux mêmes calculs : le Projet A, notre descriptif chiffré, les deux propositions de l'architecte Maxime Pointillart (étude de conseil du 08/10/2026), Pointillart L et Pointillart I, le Projet Gaëlle, la proposition en I retravaillée au stylo (14/10/2026), et l'Esquisse Ogier, première esquisse de CO Studio Architectures (13/11/2026), la seule qui se visite à pied. Mêmes arbres, même barème de biotope, même soleil, même maison existante : seuls changent les volumes.
Les projets côte à côte
Le Projet A : maison au nord, ouverte au sud
Un descriptif de parti chiffré, à remettre à l'architecte pour qu'il dessine juste du premier coup. Toutes les cotes sont des ordres de grandeur, à caler sur le bornage. Un seul modèle paramétrique porte le projet ; la maquette 3D, les planches, les métriques et les rendus en dérivent.
Dans les 20 m depuis Coubertin
Seule zone où le PLUi autorise 17 m et R+3, et là où les deux seuls arbres présents, amandier et figuier, sont ceux qu'on supprime. Adossée à la limite ouest, côté pignon aveugle du voisin, comme le règlement l'impose sur au moins une limite.
Services au nord, vie au sud
Cour d'accueil à 5 m de recul (pas de porte de garage sur la rue), garage traversant, patio de service, atelier avec porte propre, buanderie, cellier. Au sud : cuisine, salle à manger, salon avec poêle de masse, suite parentale, terrasse, piscine lavoir, sous la coursive des chambres d'enfants qui fait auvent.
Le fond de jardin est bâti
Cabanon et cuisine d'été en un volume bas sur la ligne de division, toiture mono-pente sud portant le solaire thermique, invisible de la rue, prolongé d'un mur écran de 2,20 m : il coupe la ligne de vue entre l'avenue Edmond Grasset et la terrasse.
Rendus (Blender, matériaux à albédo physique)
Planches (DXF, générées depuis le modèle)
Les chiffres du modèle
Ce que le modèle mesure, contre ce que le descriptif annonçait. Les écarts ne sont pas des erreurs de dessin : ce sont des décisions à prendre. La première est celle des 210 m² de surface de plancher, contre 200 au programme.
Surfaces
Conformité UM5, volume par volume
Rez-de-chaussée
Étage
Biotope du lot nord et arbres
Le compte du biotope (lot nord à 70 %)
Les six arbres
Ce que le modèle signale lui-même
Ce que coûte l'opération
Trois chantiers qui s'enchaînent : la rénovation de la maison du sud, achevée en 2026, puis la construction de la maison neuve avec ses extérieurs, et la division. Hypothèses retenues : 2 500 €/m² construit, 1 000 €/m² pour les dépendances, sous avis conforme de l'ABF ; elles seront remplacées par les devis. L'architecte est obligatoire : 210 m² de plancher, contre 150 au seuil.
Estimation du budget
La maison neuve
La maison du sud
Rénovation achevée en 2026 (rez-de-chaussée, étage et sous-sol aménagé) : elle sort de ce chiffrage, qui ne porte plus que sur la maison neuve et la division.
La division et les aléas
Financer l'opération
La parcelle est acquise. Le besoin, c'est le chantier : construction et division, la rénovation étant achevée. Trois montages sont comparés sur les mêmes hypothèses, selon ce qu'on fait du lot sud une fois la maison neuve habitée. Chaque écart est donné en pourcentage et en euros. Les champs marqués à préciser sont des hypothèses neutres, à remplacer par vos chiffres.
Le besoin
Le lot sud, une fois la maison neuve habitée
Le foyer
Les taux
Lecture
Avis de valeur : les deux lots une fois le projet abouti
Présenté comme le ferait un agent : les ventes réellement signées autour de la parcelle (base DVF des actes notariés), les terrains nus vendus dans le quartier, et ce que vaudraient la maison neuve sur son lot nord et la maison du sud rénovée sur son lot.
1. Ce qui s'est vendu : maisons à moins de 800 m, 2024 et 2025
Voir les ventes (cliquer pour déplier)
2. Les terrains nus vendus dans le quartier
Le lot nord, nu, vaut quelque chose en soi : c'est le prix d'un terrain à bâtir de 720 m² en bande A à La Genette, et c'est la valeur de repli si le projet ne se faisait pas.
3. L'estimation
La maison neuve, lot nord
La maison du sud rénovée, lot sud
Pour comparer
Comment un agent raisonnerait
4. La voie ferrée du port, à 40 m du coin sud-est
Ce que l'acheteur verra sur le cadastre et entendra depuis le jardin : quelle ligne, quel trafic, quel bruit, et ce que cela change au prix. La voie est dessinée dans l'onglet « Le site en 3D », en remblai au sud-est.
Avis de valeur établi sur données publiques (DVF). Il ne remplace ni une estimation d'agence sur place, ni une expertise. Les prix d'annonces ne sont pas des prix signés : compter 5 à 10 % de négociation dans le marché de 2026. Plus-value de la résidence principale exonérée ; celle du lot sud, s'il est vendu après avoir été habité comme résidence principale, aussi, sous conditions à vérifier avec le notaire.
Voisinage et risques
Deux questions. Que peuvent construire les voisins, et qu'est-ce que cela coûterait en soleil et en vis-à-vis à la maison neuve ? Et quels risques naturels, techniques et réglementaires pèsent sur la parcelle ? Chaque scénario se voit dans l'onglet « Le site en 3D », menu « Et si le voisin construisait ? », avec les ombres à n'importe quelle date et heure.
1. À l'ouest : la lanière CD 206
2. Au sud : le lot qu'on vendra
3. À l'est et au nord : le stade et l'avenue
4. Cinq scénarios, et ce qu'ils coûtent en heures de soleil
5. Se protéger à l'acte de division
6. Risques naturels, techniques et réglementaires
7. Ce qu'il faut faire
Méthode
Tout ce qui est affiché vient d'une donnée publique identifiée, du modèle paramétrique du projet, ou d'une hypothèse signalée comme
telle. Aucun chiffre d'urbanisme n'est donné sans l'article du règlement qui le fonde. La maquette, les planches, les métriques et les
rendus dérivent d'un modèle unique (scenarios/nord/modele-A.json) : une cote fausse se corrige dans le modèle, puis tout se régénère.
| Donnée | Source | Précision |
|---|---|---|
| Parcelle CD 205, contenance, géométrie, parcelles voisines | Cadastre PCI via apicarto.ign.fr, 20/09 et 05/10/2026 | métrique ; seul un bornage fait foi |
| Règles UM5 (hauteurs, reculs, biotope, implantation) | Règlement écrit du PLUi de la CdA de La Rochelle, tome 5.1, modification n° 2 du 29/01/2026, zone UM pages 105 à 131, biotope page 352 | texte opposable |
| Servitudes, accès nord, règles figées | Certificat d'urbanisme opérationnel CU 17300 25 00842 du 07/08/2025 ; informations d'urbanisme CdA du 20/09/2026 (non opposables) | le CU fige les règles jusqu'au 07/02/2027 |
| Relief, arbres, hauteurs du bâti | LiDAR HD IGN, MNT et MNH à 50 cm, acquisition du 1er septembre 2021 | ± 10 cm en altitude, sous bâti interpolé ; les arbres ont cinq ans de plus |
| Emprise de la maison existante, des voisins, voiries | BD TOPO V3 IGN | précision planimétrique annoncée 3 m |
| Projet A | Modèle paramétrique modele-A.json, édition 27/09/2026 ; descriptif du 20/09/2026 | ordres de grandeur, à caler sur le bornage |
| Ventes immobilières, terrains | DVF géolocalisé, data.gouv.fr, millésimes 2021 à 2025, extrait le 05/10/2026 | prix actés, état du bien inconnu |
| Risques | Géorisques (API), 05/10/2026 ; certificat d'urbanisme (bruit, sismicité, termites) | à compléter par l'état des risques du notaire |
| Voie ferrée du port (ligne 539 000) | BD TOPO V3 (tracé), SNCF Réseau open data (vitesse, passages à niveau, statut), Wikipédia, Port Atlantique La Rochelle (données clés 2025), arrêté préfectoral n° 99-2700 du 17/09/1999 et PPBE de l'État 2024-2029, 05/10/2026 | nombre de passages estimé depuis le tonnage, horaires non publiés |
| Retour d'expérience | Maison du 8a avenue Pierre de Coubertin, permis de 2016 et modificatif de 2017, dix ans de vécu | même quartier, même ABF |
| Coûts de travaux, taux, frais | Ordres de grandeur 2026, voir le dépôt du projet | à remplacer par devis et offres de prêt |
Document de travail privé. Il ne vaut ni certificat d'urbanisme, ni étude géotechnique, ni bornage, ni simulation thermique dynamique, ni offre de prêt, ni conseil en investissement. L'architecte est obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher.